Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem – czy to dobry pomysł?
Ilu ludzi, tyle opinii. Jedni utrzymują, że to niezbyt rentowny interes, inni – że wręcz doskonała inwestycja. W końcu zysk z wynajmu pokryje ratę kredytu lub jej część, a nieruchomość możemy potraktować jako zabezpieczenie na przyszłość oraz miły „dodatek” do emerytury.
Zaciąganie kredytu na lokal przeznaczony na wynajem? To praktyka bardzo popularna jeszcze kilkanaście lat temu. Wtedy jednak zupełnie inne były realia rynkowe oraz znacznie większa dostępność kredytów. Obecnie banki coraz bardziej rygorystycznie oceniają zdolność kredytową swoich potencjalnych klientów, żądają dodatkowych zabezpieczeń, zmieniają się też zasady dotyczące wysokości wkładu własnego – w ciągu kilku lat wzrósł on do 20%. Kredyty hipoteczne są ponadto udzielane na krótszy okres czasu, maksymalnie do 35 lat. Sam zakup mieszkania pochłania sporo czasu i wcale nie jest taki prosty, jak się wydaje.
Od razu kilka?
Z drugiej strony istnieje obecnie większa szansa, że kupimy nieruchomość po atrakcyjnej cenie. Zwolennicy zarabiania na wynajmowaniu mieszkań podpowiadają jednak, że stawianie ostrożnych, małych kroków nie przyniesie oczekiwanego efektu. Znacznie lepszym pomysłem (chociażby według fanów Roberta Kiyosakiego) jest kupienie kilku nieruchomości jednocześnie, najlepiej od jednego dewelopera, dzięki czemu możemy liczyć na niższą marżę. Oczywiście, to już znacznie wyższy poziom inwestowania, obracamy się też w zakresie znacznie większych kwot niż miałoby to miejsce przy jednym lokalu.
Wynajem krótkoterminowy
Wiele osób decyduje się również na wzięcie kredytu hipotecznego w celu zakupu apartamentu lub mieszkania typowo pod branżę turystyczną oraz osoby, które będą wynajmować krótkoterminowo. Taki proceder wiąże się z jeszcze większym ryzykiem, ponieważ nieraz trudno jest zapełnić cały kalendarz najemcami. Z drugiej strony zarobki są wyższe. System ten sprawdza się zwłaszcza w dużych miastach wojewódzkich. Opłacalny jest zakup mieszkań w Łodzi, Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu.
Warto przysiąść i dokładnie obliczyć koszty utrzymania lokalu, określić ryzyko i opłacalność. O ile bowiem wynajem krótkoterminowy okazuje się opłacalny np. w Warszawie czy Krakowie, gdzie stanowi alternatywę dla hoteli, o tyle w Łodzi, Radomiu czy mniej rozwiniętych lokalizacjach może przynosić straty. A ratę kredytu trzeba będzie płacić co miesiąc.
Dokładna analiza
Przeciętnemu Kowalskiemu pozostaje więc dokładna, chłodna kalkulacja. Porównajmy tabelki przychodów z tymi dotyczącymi kosztów. Przychody z najmu to najprościej mówiąc kwota, jaką uzyskamy z wynajmu, uzależniona od wielkości mieszkania, jego standardu oraz lokalizacji.
Przy tym musimy założyć, że jeden lub dwa miesiące w roku możemy pozostać bez lokatora. Do kosztów zaliczymy ratę kredytową (w którą wlicza się także ubezpieczenie itd.) oraz koszty związane z eksploatacją lokalu, jak naprawy. Nie zapominajmy również o konieczności wyposażenia mieszkania przynajmniej w podstawowe sprzęty.
Do tej pory na wynajmowaniu mieszkania zakupionego na kredyt raczej można było zarobić. Jednoznaczne wskazanie, na jaki zysk może liczyć inwestor, nie jest jednak możliwe – zależy to od szeregu indywidualnych czynników.
Wydaje się, że kupno mieszkania pod wynajem (i finansowanie takiej inwestycji z kredytu hipotecznego) to rozwiązanie, które sprawdzi się przede w większych miastach i aglomeracjach – szczególnie w regionach o dużym przepływie osiedlających się z miejscowości i województw ościennych, dodatkowo o prężnie działającym rynku pracy. Są to przede wszystkim Warszawa i Trójmiasto.
Opracowanie: Gethome.pl – portal nieruchomości na sprzedaż i wynajem
